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那些你必须了解的物业管理基础知识
日期:2019-11-26  

一.物业管理概论 

1.1位置固定性、地区性

房地产位置的固定性,使得房地产的开发、租赁、销售及售租后的服务等一系列经济活动只能就地进行。从而派生了房地产的地区性。

1.2单一性

房地产尽管它的体积庞大、结构复杂、内容繁多、用途广泛,但它却是单件产品。没有两处房地产是完全相同的,它的开发过程存在着很大差别,由此在经济上出现同一房地产的大量供应是不可能的,其价格千差万别。

1.3耐久性

房屋和土地是相当耐久的资产。土地服务于人类的时限是耐久的乃至是无限的,房屋一经建造完成,使用期限一般可达数十年乃至百年以上。但房地产的耐久性,在我国受到了国家实行国有土地有偿、有期限使用制度的制约。

1.4周期长、大量投资性

房地产开发建设周期比一般的商品生产周期要长得多,一栋上千万米的楼房仅建筑安装施工生产就需要半年以上的时间。同时,房地产开发建设需要巨大的投资,一栋楼房几千至上万平方米,仅建筑安装工程造价就高达几百万甚至几千万元。加上城市土地价格疯涨,也决定房地产开发建设投资周转慢,周转率低。

1.5政策限制性

房地产受法令和政府政策的影响较重要的有两项:一是警察权的行使; 政府基于公共利益,可应用警察权限制某些房地产的使用。二是行政征用权;政府为满足公共利益的需要,可以对任何房地产实行强制性征收。作为房地产方面的大法《城市房地产管理法》已出台。

1.6相互影响性

某一房地产的价格,往往取决于其周围其他房地产的(良好)状况。

1.7保值性与增值性

由于土地面积固定不变,供与求矛盾日益尖锐,所以房地产的价格一般会不断上涨,有着保值和增值的作用。

二.物业管理的原则 

为了保证物业管理的健康发展,我们必须加强立法工作,彻底改变无法可依的局面,为物业管理工作制定市场规则。

2.1权力界定原则

明确以物业产权为管理权的基础,业主为管理权的权力主体,物业管理公司为管理的具体执行者。

2.2业主至上原则

在新的物业管理体制下,业主是真正的主人,有权决定先聘哪家物业管理公司。物业管理公司帐目必须定期公布,各项费用的支出接受业

主监督,从根本上搞清了两者的关系。

2.3统一管理原则

物业是一个有机的整体。过去多头、分散管理的缺陷很大,为克服旧体制的弊端,必须对物业及其附属设施实行统一管理。

2.4经济合理原则

物业管理的经费是搞好管理和服务工作的物质基础。开发商应提供必 要的公用设施备用基金,以及一定量的办公房和商业用房给管理公司。

2.5专业化服务原则

物业管理是一项涉及面广、专业性要求比较强的工作。需要由物业管理公司进行统一管理。物业管理公司根据需要,通过签订合同将一些

专业化更强的项目分包给专业公司进行。

2.6权责明确原则

业主、业主大会、管委会、物业管理公司的权利、义务应予明确。另外, 物业同周边配套设施的衔接问题,各职能部门分工问题等都应明确。

2.7超前管理原则

物业管理工作中超前介入管理十分重要,最好是在项目规划设计阶段就邀请物业管理公司参与,提供专业意见,充分考虑将来管理的需要。一般在项目竣工前半年,一定要选好物业管理公司。


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